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房租为何涨这么快 都说是长租公寓ABS产品推动

来源:秦皇岛房产网 发布于 2018-08-18T09:53:12 点击:

  房租为何涨这么快 都说是长租公寓ABS产品推动,资本介入“炒高”一线城市租金,成了这两天的热门话题,以链家自如、蛋壳等为代表的长租公寓是否推高房租引发争议。
  券商中国记者注意到,近日,除了魔方、自如之外,来自第三方运营商的长租公寓ABS(资产证券化)又添一单。住房租赁火了之后,长租公寓ABS产品也多了起来,简言之就是,房企、房产中介或运营商以公寓产权、预期租金或租房贷款作为底层资产,在市场上公开募资的一种相对低成本融资方式。
  8月7日,蛋壳公寓全国首单分散式长租公寓租金收益权公募ABS、发行规模2.035亿。记者统计上述三家公寓的ABS优先级发行利率发现,利率水平已从2017年1月的4.8%涨至今年2月份的最高6.75%,这也意味着,近一年多来,在融资端,快速扩张的长租公寓对资金需求不小、且融资成本涨幅明显。
  又一起公寓运营商ABS,拟募资2亿元
  蛋壳公寓是2015年初成立的“互联网+房地产+金融”模式长租公寓运营商,第三方数据显示,至今三年多时间,已进入北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、南京8地市场,管理超过17万间公寓。官方称其已为国内最大独立品牌长租公寓运营商。
  记者了解到,这款全国首单分散式长租公寓租金收益权公募ABS——“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”已设立,发行规模为2.035亿元,产品期限为3年,将于近期在上海证券交易所正式挂牌。海银财富研究院分析师徐聪告诉记者,“这是国内分散式长租公寓领域首单真正意义上的租金收益权ABS,底层资产还款来源为入池物业的租金差额,也即是,公寓向租客收取的租金收入与需向委托业主支付的租金之差。”
  在徐聪看来,这项ABS产品有以下三个特点:
  一、一线城市物业:入池物业均为位于北京、上海等一线城市的长租公寓,租金水平稳健、出租率高,因而租金收入较为稳定;
房租为何涨这么快 都说是长租公寓ABS产品推动
  二、AAA外部增信:中合中小企业融资担保股份有限公司(主体评级AAA) 对该计划优先级本息兑付承担不可撤销的连带责任保证,进一步降低了本计划的还本付息风险;
  三、优先级产品评级为AAA:中诚信国际信用评级有限责任公司评定优先级产品债项评级为AAA,为国内ABS最高评级,流通性强。
  根据目前市场上获批情况,目前长租公寓ABS主要分为三种模式:轻资产模式偏好的租金收益权ABS模式、重资产模式偏好的CMBS模式和类REITs模式。
  后两种模式的资产证券化产品的原始权益人(“发起人”),以房地产商居多、认购方以国有大行等金融机构为主。
  比如2017年10月11日国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”后,保利、招商蛇口(16.64 +0.06%,诊股)、旭辉和龙湖等房企纷纷介入,5家企业总计392.7亿元融资计划获批。而轻资产模式主体,一般为第三方独立运营商或者是房地产中介,不直接建设或持有公寓产权,通过集中式或分散式收取物业、进行装修改造后,再通过互联网信息化平台出租。
  能从租客那里获得持续稳定的房租收入,是长租公寓ABS产品发行的关键。上述三家公司的资产支持计划书显示,魔方是以该公寓未来三年的租金收入作为底层资产募资;自如两款产品的底层资产均是自如租金分期营收账款(即自如引入的京东白条分期房租收入);而蛋壳公寓的底层资产为入池物业的租金差额,也即是,公寓向租客收取的租金收入与需向委托业主支付的租金之差。
  西南证券(3.61 -2.17%,诊股)测算,这类非自持产权式的长租公寓的费效比在第三年将维持稳定低水平;而运营毛利率从第三年开始,将维持在91%的高水平。
  不过,北京德恒(深圳)律师事务所曾诗琴做过专门分析,轻资产模式运营的长租公寓,跟租客签的租赁合同一般是一年左右,租期较短;而ABS产品出于成本、融资期限等考虑,一般期限较长,因此租金收入一般无法直接作为基础资产,所以交易结构上一般会涉及信托受益权;而且相比类REITs这类发行主体资信较高,独立运营商的长租公寓ABS往往需要第三方担保公司担保、获得较高的外部增信,除了需要支付额外成本,还伴随着诸如租金收入稳定性等高要求的反担保措施。
  从认购情况看,市场对长租公寓ABS产品认可度相对较高。“对于合法合规的标准化产品,市场关心的问题只有两个:风险和收益。”徐聪介绍,ABS产品发行除了受市场钱紧、流动性影响;具体到长租公寓来看,风险主要在租金波动、违约退租、空置、现金流预测偏差等,可以通过担保和反担保等结构设计规避、降低风险,更何况,“最近有一些现象是,房租租金涨得很快”。
  长租+金融越快,租金上涨越快?
  这两天,一些第三方机构统计,一线城市尤其是北京今年7月份单平米月租金环比上涨2.2%;部分涨幅较大区域甚至达到环比涨幅分别为10.5%和10.7%;引发了市场上对高房租的大讨论。
  有分析师斥责部分中介公司行为不良,提前囤积了区域房源,然后制造环比恐慌上涨数据误导市场;不过,也有人质疑,资本介入导致房租上涨。全国连锁房屋经纪机构“我爱我家(5.54 -2.98%,诊股)”研究院院长胡景晖直言,今年房租暴涨最主要原因就是以自如、蛋壳为代表的被资本推动的长租公寓运营商,争抢房源、高价收房、重装修,继续违规的N 1出租,“以高出市场20%到40%的价格在收购,导致售(租)房成本直接上升了。”
  政策红利激励,加上新增流动人口和大学毕业生等租赁群体大增、中商产业研究院预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元,租赁人口达到2亿;多方加持之下,长租公寓引来了资本竞逐,品牌房企、国有资本、房地产中介、资产管理背景公司及创业公司纷纷加入。在业内人士看来,激烈竞争之下,长租公寓+金融产品的创新是发展的必然。
  除了融资渠道创新,租房业务引入金融产品创新的也不在少数。
  记者曾走访上海多区域的长租公寓市场就发现,“以租还贷”的房租分期贷款业务,类似于一款基于租房场景的消费信贷产品,非常普遍。“八成以上租客会选择分期。”上海青客公寓浦东新区一位业务员告诉记者,租客跟银行或第三方互金平台签约、办理分期“租房贷”,银行一次性给租房平台结算租金,租客不需要首次交租就“押一付三”、只是按要求每月向银行打款付房租,以此提升租客产品体验。
  “除了看到‘资本抢房子、抬高租金’,还应该看到,租房市场正在发生的趋势。”徐聪认为,在当前租售并举形势下,相比国外,我国的租房市场和服务上还处在精细化管理运营体系的建设初期;不少还是租客与房东、各类中介“散户化”交易,而从零散的散租到长租规模化运营阶段,万科等品牌开放商、还有独立运营商都在做尝试,这意味着今后市场上,资本参与空间还很大。

责任编辑:秦皇岛房产网小编
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